2 sep 2018
Deel:

Zo vast als een huis?

In tijden van scheiding kan je het gevoel bekruipen dat werkelijk alles op losse schroeven staat, zelfs het dak boven je hoofd. Een huis wordt door veel mensen gezien en ervaren als een zekerheid in financiële zin, maar ook in emotionele zin. Als bij een scheiding allerlei zekerheden wegvallen, kan de veiligheid van het eigen huis zo een extra betekenis krijgen, ook voor kinderen.

Verkopen of uitkopen?

Bij een scheiding denken mensen vaak in uitersten. Het ene uiterste is dan de keuze om de gezamenlijke eigen woning zo snel mogelijk te verkopen en de opbrengst of schuld te verdelen, zodat beiden weer financieel onafhankelijk zijn. Het andere uiterste is dat de ene partner de andere partner uitkoopt bij scheiden: als het huis overwaarde heeft vraagt dit ofwel eigen vermogen ofwel een inkomen dat hoog genoeg is voor een hogere hypotheek. Ook als er geen overwaarde is, bepaalt de hypotheekverstrekker of het inkomen en/of de NWWI-taxatiewaarde van het huis voldoende zijn om de hypotheek op één naam te zetten. Om het eigendom van het huis ook echt op één naam te zetten is een notariële akte van verdeling nodig. Alleen als degene die in het huis blijft wonen de hypotheek geheel aflost en op eigen naam een nieuwe hypotheek afsluit, vervalt de hoofdelijke aansprakelijkheid van de ander automatisch.
 

Huis onverdeeld laten

Mediation laat ruimte om ook stil te staan bij de mogelijkheid om de eigen woning na scheiding voorlopig nog gezamenlijk aan te houden. Dit kan uitkomst bieden als er onderwaarde op het huis zit, huren financieel ongunstiger uitvalt en/of als er (meer) tijd nodig is om de financiële basis voor een hypotheek van de blijvende partij op orde te krijgen. Dit laatste is regelmatig aan de orde bij ouders die gaan scheiden en die die ervoor kiezen dat de kinderen in elk geval met één van hun ouders in hun vertrouwde huis en omgeving kunnen blijven, nu er voor hen toch al veel veranderd. Als de basale zekerheid van het gezin wegvalt kan behoud van het eigen huis kinderen een zekere houvast geven; zeker jonge kinderen ontlenen veiligheid aan de nabije leefwereld van hun eigen kamer, bed, vriendjes in de buurt en school.
 

Scheidingsregeling

Strikt genomen mag de eigen woning na scheiding vijf jaar onverdeeld blijven, maar de zogenoemde ‘scheidingsregeling’ kent fiscaal een maximum: degene die de eigen woning verlaat heeft nog twee jaar recht op (hypotheek)renteaftrek voor de onverdeelde woning en kan de betaalde rente en het bedrag van het eigenwoningforfait eventueel opgeven als partneralimentatie. Ook als diegene weer een andere woning koopt mag deze de rente voor beide woningen gedurende twee jaar aftrekken. Voor de blijvende partner zijn de fiscale consequenties afhankelijk van de situatie. Tenzij de blijvende partner een reële huurvergoeding aan de vertrekkende partner betaalt, ontvangt de blijver in deze regeling in feite een uitkering in de vorm van woongenot in (een deel van) de woning die gezamenlijk eigendom is. Zo’n periodieke uitkering in deze vorm kan gelden als ontvangen partneralimentatie, waarover de blijver belasting en eventueel bijdrage Zorgverzekeringswet (ZVW) moet betalen. Voor de vertrekker is het verstrekte woongenot mogelijk aftrekbaar als betaalde partneralimentatie. De hoogte daarvan hangt af van (het evenredig deel van) het eigenwoningforfait. 
 

Scheidingsconvenant

Het toepassen van de scheidingsregeling vraagt wel om heldere extra en toekomstgerichte schriftelijke afspraken in het convenant. Hoe begrenzen we de hoofdelijke aansprakelijk voor de gezamenlijke hypotheek? Hoe gaan we om met een eventuele rentewijziging? Wie is verantwoordelijk voor de verzekering, het onderhoud, de eigenaarslasten en de gebruikerslasten van het huis? Wie heeft te zijner tijd het recht van eerste koop en wie zal de woning taxeren of verkopen in geval van verkoop. En hoe moet dan de onder- of overwaarde verdeeld worden? En last but not least: hoe kunnen de afspraken rondom eigenwoningrente en alimentatie bijdragen aan een optimale fiscale uitwerking?
 

(Huwelijkse) voorwaarden?

De hiervoor beschreven uitwerking van de zgn. scheidingsregeling gaat uit van de situatie dat de eigen woning tot het gemeenschappelijk vermogen behoort, zoals dit het geval is bij een gemeenschap van goederen of bij samenwoners die voor het uit elkaar gaan elkaars fiscaal partner waren. De toepasbaarheid van de scheidingsregeling hangt af van de juridische eigendoms- en schuldverhouding met betrekking tot de eigen woning en die ligt bij huwelijkse voorwaarden vaak anders. Echter, de belangrijkste voorwaarde voor het onverdeeld laten van de eigen woning is - ook in mediation - misschien wel dat de (ex-)partners zelf niet te zeer verdeeld (in conflict) zijn onder invloed van de relatiebreuk.
 

Caroline Eggermont
MfN-register mediator
De Familiezaak Deventer


Delen van dit artikel kan middels de knoppen hier onder: